Régimen legal del alquiler de vivienda
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos diferencia entre arrendamientos de vivienda, y arrendamientos para uso distinto de vivienda. Para el primero establece un estricto funcionamiento legal que protege al inquilino, mientras que en el segundo deja una mayor libertad a las partes contratantes para decidir los pactos a los que se quieren someter. Se considera arrendamiento de vivienda al contrato que tiene como objetivo satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del inquilino. Por lo tanto no se considera arrendamiento de vivienda cuando el inquilino necesita usar el inmueble por una necesidad puntual no permanente (vacaciones, alojamiento de estudiantes durante el curso académico, traslado temporal del centro de trabajo...), y en ese caso estaremos ante un contrato de arrendamiento de temporada, que no está sujeto al régimen estricto del arrendamiento de vivienda.
Plazo de duración
En el contrato de arrendamiento de vivienda el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato por periodos sucesivos de un año hasta cumplir un total de cinco. Es decir, aunque se pacte un periodo de (por ejemplo) un año, el propietario estará obligado a continuar en el arrendamiento hasta cumplir cinco años, si así lo desea el inquilino. Si el inquilino no desea prorrogar el contrato, deberá notificárselo al propietario con un mes de antelación a la terminación del plazo.
Cumplidos los cinco años de arrendamiento, el propietario tendrá que notificar su voluntad de no continuar con el arrendamiento al inquilino con un mes de antelación, y el contrato se dará por finalizado. En caso de no realizar esta notificación con la antelación debida, el inquilino tendrá derecho a prorrogar nuevamente el contrato por periodos sucesivos de un año hasta cumplir otros tres años más.
Al término de estos tres años de prórroga cualquiera de las partes podrá notificar a la otra su voluntad de no continuar con el arrendamiento (con una antelación de un mes). En caso de no realizarse esta comunicación, el contrato se prorrogará por plazos sucesivos de un año.
Necesidad de la vivienda por parte del propietario
El contrato no estará sujeto a la prórroga forzosa en el caso de que el propietario vaya a necesitar la vivienda para su propio uso, siempre que en el propio contrato se recoja expresamente la previsión de tal necesidad. En ese caso el contrato tendrá la duración que hayan pactado las partes.
Si una vez finalizado el contrato el propietario no ocupa la vivienda en el plazo de tres meses, deberá indemnizar al inquilino por el perjuicio causado.
Renta y actualización
El precio del arrendamiento será el que pacten las partes, y el propietario estará obligado a entregar recibo del pago. La renta será actualizada anualmente según la variación del IPC durante los primeros cinco años. Podrá pactarse un criterio distinto de actualización para el sexto año y sucesivos.
Fianza y garantía
Aparte del importe de la renta, el inquilino deberá entregar una fianza equivalente a una mensualidad. Esta fianza servirá como garantía del cumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino, y será devuelta al mismo al finalizar el contrato. Las partes pueden pactar otro tipo de garantías adicionales, como por ejemplo presentación de aval bancario.
Venta de la vivienda
El propietario es libre de vender la vivienda en cualquier momento, pero ha de tener en cuenta las siguientes limitaciones:
- Durante los primeros cinco años de vigencia del contrato de arrendamiento la venta de la vivienda no resuelve el contrato. Es decir, el nuevo propietario deberá respetar el contrato de arrendamiento durante los cinco primeros años.
- El inquilino posee un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda mientras dure el arrendamiento. Esto quiere decir que si el propietario vende la vivienda a una tercera persona, deberá notificar con antelación al inquilino su intención de vender, y deberá notificarle el precio de venta, para que el inquilino responda en el plazo de 30 días si desea comprar la vivienda en las mismas condiciones. En caso afirmativo, el inquilino tendrá preferencia, y comprará la vivienda por el precio y en las condiciones estipuladas.
Gastos de comunidad, gastos individualizables, obras de conservación y mejoras
Gastos de comunidad.
Se puede pactar que estos gastos corran a cargo del inquilino. De lo contrario deberá asumirlos el propietario.
Gastos individualizables.
Gastos tales como consumo eléctrico, línea telefónica y demás servicios que se individualicen mediante aparatos contadores serán por cuenta del inquilino.
Obras de conservación.
Las obras de conservación serán por cuenta del propietario (salvo que se trate de desperfectos provocados por culpa del inquilino), sin que por ello se pueda elevar la renta. Las pequeñas reparaciones por el uso y desgaste ordinario serán por cuenta del inquilino.
Obras de mejora.
Si el propietario se ve en la necesidad de realizar ciertas obras de mejora en la vivienda arrendada, deberá notificárselo al inquilino con tres meses de antelación, y si estas obras le afectan de manera importante, el inquilino podrá decidir desistir del contrato en el plazo de un mes. Si el inquilino decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en la proporción en que le afecten las obras durante la duración de las mismas, y a una indemnización por los gastos que haya tenido que realizar a causa de las obras.
Una vez terminadas las obras, si el arrendamiento no se encuentra en los primeros cinco años de vigencia, el propietario podrá aumentar la renta por las mejoras realizadas.